O que é a regularização de imóveis?
A regularização de imóveis consiste em legalmente adaptar e ajustar uma propriedade de acordo com os requisitos e normas estabelecidos pelo órgão competente. Essa medida é fundamental para assegurar que o imóvel esteja em conformidade e em regularidade perante a legislação vigente.
Por que devo regularizar meus imóveis?
A regularização imobiliária é imprescindível sempre que ocorrer qualquer modificação física ou nas características de um imóvel, como ajustes nas medidas da propriedade e do terreno após reformas, atualização de plantas, alteração de uso da propriedade, entre outras situações.
Esse processo é vital, pois na presença de qualquer irregularidade, o cartório de registro de imóveis não tem autorização para formalizar qualquer transferência legal. Isso não se limita apenas a transações de compra e venda, mas também inclui doações e transferências por herança, as quais só podem ser concretizadas após a completa regularização do imóvel.
Quais as consequências de não se regularizar um imóvel?
Existem diversas formas de irregularidades imobiliárias, resultando em consequências diversas de acordo com a situação. Essas consequências podem variar desde simples multas, interdição, restrições na venda até a perda dos direitos reais sobre a propriedade.
A repercussão imediata de propriedades irregulares envolve restrições públicas que impedem o proprietário de dispor legalmente do imóvel, infringindo os direitos reais garantidos constitucionalmente aos proprietários.
Além disso, a irregularidade pode acarretar multas, e o imóvel pode não ser elegível para doação ou herança. Isso significa que, em caso de falecimento do titular do imóvel irregular, a Prefeitura pode impedir a transferência aos herdeiros.
É importante ressaltar que propriedades irregulares geralmente não podem ser transferidas, e se permitidas, podem impor riscos ou passivos ao adquirente, depreciando o valor da compra.
Da mesma forma, a impossibilidade de financiamento em instituições bancárias limita consideravelmente as opções de compra e praticamente inviabiliza o negócio se o imóvel não puder ser oficialmente transferido, pois a propriedade é reconhecida pela matrícula registrada no cartório, invalidando um simples contrato particular de compra e venda do ponto de vista jurídico.
E quais são as principais vantagens de ter um imóvel regularizado?
Existem diversas vantagens associadas à regularização de imóveis, destacando-se as seguintes:
Mais segurança jurídica:
A regularização de imóveis assegura que a propriedade esteja em conformidade com as leis e normas estabelecidas pelos órgãos governamentais responsáveis pela gestão do uso do solo e do patrimônio imobiliário. Dessa forma, o proprietário adquire a segurança jurídica de que sua propriedade está devidamente legalizada, podendo ser utilizada de acordo com a legislação vigente.
Prevenção de problemas futuros:
A regularização de imóveis evita potenciais problemas no futuro, tais como multas, interdições ou até mesmo a demolição da propriedade. Isso proporciona uma gestão mais tranquila e duradoura do bem.
Valorização do imóvel:
Um imóvel regularizado torna-se mais valorizado, uma vez que está em conformidade com todas as normas e leis vigentes. Isso resulta em um aumento no valor de mercado, facilitando a negociação em processos de locação ou venda.
Facilita o acesso a financiamentos:
A regularização do imóvel permite que este seja utilizado como garantia em empréstimos e financiamentos, facilitando o acesso a crédito para o proprietário.
Facilita transações seguras:
Com o imóvel regularizado, é possível realizar transações, como venda, aluguel ou transferência do bem, com segurança. Além disso, o proprietário fica apto a realizar inventários e testamentos, obter licenças para operar empresas em imóveis comerciais e exercer o direito de reformar e ampliar a propriedade conforme a legislação.
Contribuição para o ordenamento urbano e arrecadação tributária:
Imóveis regularizados desempenham um papel crucial na ordenação do uso do solo, assegurando que as áreas urbanas sejam utilizadas de acordo com as normas e leis vigentes. Isso não apenas melhora a qualidade de vida da população, mas também contribui para o desenvolvimento urbano sustentável e para a eficiência na arrecadação tributária.
Formas de regularização de um imóvel.
Atualmente, há diversas abordagens para a regularização de um imóvel, sendo a escolha entre elas dependente da situação específica e do que necessita ser regularizado.
No entanto, as principais modalidades incluem:
- Usucapião;
- Adjudicação compulsória;
- Desmembramento ou unificação;
- Averbação de construção.
Cabe destacar que temos artigos individuais para cada uma das modalidades acima citadas.
Regularização de imóvel sem escritura.
A exigência da escritura pública nem sempre se faz presente, embora, na maioria das instâncias, seja considerada necessária. Isso ocorre porque a lei reconhece como contrato oficial para transações imobiliárias a formalização por meio de escritura pública no cartório, dispensando, para efeitos de transferência, a necessidade de um contrato particular.
Entretanto, em algumas circunstâncias, especialmente em propriedades mais antigas ou em áreas rurais, a escritura pública pode não estar disponível. Nessas situações, para efetuar a regularização, é essencial obter o consentimento e a declaração dos vendedores ou de seus representantes, reconhecendo a transação de compra e venda. No entanto, se essa alternativa não for viável, a solução judicial para buscar a regularização é por meio da ação de usucapião.
Quais os documentos necessários a serem apresentados para a regularização de um imóvel?
Para efetuar a regularização de imóveis de maneira eficaz, é essencial coletar uma variedade de documentos imprescindíveis que atestem a legalidade e a propriedade da construção. Abaixo, enumeramos os principais documentos necessários para esse procedimento:
- Documentos pessoais do proprietário;
- Escritura ou contrato de compra e venda;
- Certidão negativa de ônus e ações reais;
- Planta do imóvel;
- Projeto arquitetônico e alvará de construção;
- Habite-se ou certificado de conclusão de obra;
- Laudo de vistoria técnica;
- Certificado de Regularidade do Corpo de Bombeiros.
Ademais, é importante que o interessado busque o auxílio de advogado especialista na área imobiliária, uma vez que a conformidade dos documentos juntados com a previsão legal mais atualizada é de vital importância para o sucesso do processo de regularização de imóveis.
