O que é a Ação de Despejo?
O aluguel pode representar uma alternativa vantajosa para aqueles que possuem propriedades disponíveis. No entanto, é crucial que o proprietário esteja ciente de seus direitos e obrigações na relação entre locador e inquilino.
Isso se deve ao fato de que, em algumas situações, as coisas não seguem exatamente como planejado, e complicações podem surgir, frequentemente resultando na necessidade de recorrer a uma ação de despejo nos tribunais.
A ação de despejo é um procedimento contemplado na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), no qual o proprietário de um imóvel locado solicita a desocupação da propriedade, visando recuperar sua posse plena.
Após a conclusão do processo, o locatário é compelido a desocupar o imóvel, permitindo que o proprietário o utilize conforme sua conveniência, inclusive apresentando-o para outro interessado.
Portanto, a ação de despejo representa essencialmente uma salvaguarda, protegendo o locador de circunstâncias específicas. Dessa maneira, o proprietário pode alugar seu imóvel com maior tranquilidade.
No entanto, para dar entrada com um processo na Justiça, existem algumas regras.
Quando é possível entrar com uma Ação de Despejo?
Conforme é visto corriqueiramente nos tribunais, o ajuizamento de uma Ação de Despejo demanda situações específicas que devem ser observadas no caso concreto. Apesar de serem bastante diversas, as mais comuns são:
- Atraso no pagamento do aluguel e demais despesas: A inadimplência, a partir de apenas um dia de atraso, é uma das causas mais comuns para ação de despejo. Além de mover a ação, o proprietário também pode buscar indenização pelos valores pendentes.
- Violação do contrato de locação: O descumprimento das cláusulas do contrato de locação, como uso inadequado da propriedade, danos ao imóvel, reformas não autorizadas e não cumprimento das regras do condomínio, é outra razão frequente para solicitar um despejo.
- Falecimento do locatário: Após a morte do inquilino, se outros ocupantes continuarem a utilizar o imóvel, o herdeiro da propriedade pode entrar com uma ação de despejo.
- Sublocação não autorizada: No término do contrato de locação, se o inquilino sublocar o imóvel (ou seja, alugá-lo para outra pessoa), o proprietário deve lidar com o sublocatário, e pode até mesmo mover uma ação de despejo caso ele se recuse a desocupar o imóvel.
Ademais, a Lei do Inquilinato, responsável por regulamentar o tema em âmbito nacional, permite que o locador peça o encerramento do contrato de locação, mesmo durante o curso do contrato de locação, para:
- Uso do imóvel para moradia própria;
- Uso do imóvel para moradia de seu cônjuge, desde que este não tenha moradia própria registrada em seu nome;
- Realização de reformas no imóvel, desde que os reparos sejam urgentes e imprescindíveis para a conservação do bem.
Em síntese, portanto, para o ajuizamento pelo locador de uma Ação de Despejo, é necessário que exista o chamado “justo motivo” para a quebra do contrato e a saída imediata do locatário.
Como funciona a Ação de Despejo na justiça?
Quando o diálogo amigável não se revela suficiente para resolver uma situação, o proprietário pode optar por buscar uma solução na esfera judicial. É crucial que exista uma justificativa plausível para a necessidade de um despejo, como as demonstradas acima, justificando o “justo motivo” necessário para a propositura da ação.
A ação de despejo deve sempre ser iniciada por meio de um advogado, que apresentará um pedido ao juiz acompanhado de todos os documentos (listados abaixo) que comprovem o direito do proprietário.
Em geral, é aconselhável que o proprietário primeiro tente resolver a questão de forma amigável, mantendo um diálogo com o morador. É importante enfatizar que a ordem de despejo, obtida por meio da ação, deve ser considerada como um último recurso, a ser buscado somente quando o inquilino se recusa terminantemente a desocupar o imóvel.
Caso o proprietário esteja em dúvida quanto à validade de suas razões, é prudente que ele consulte um advogado especializado em Direito Imobiliário e Direitos do Consumidor para esclarecer suas dúvidas.
Se o julgamento for favorável à desocupação, o locatário recebe um prazo de até 30 dias para desocupar o imóvel.
No entanto, em determinadas circunstâncias, é viável solicitar uma liminar para agilizar o processo, reduzindo-o para um período de 15 dias. Em alguns casos, pode ser requerido que o proprietário deposite uma caução (uma garantia ao tribunal equivalente a três meses de aluguel).
Caso não ocorra a desocupação voluntária dentro do prazo estipulado pelo Judiciário, o despejo do residente é efetuado, podendo até mesmo envolver o uso de força e arrombamento.
O locatário pode se defender ou reverter uma Ação de Despejo?
Dependendo do “justo motivo” apresentado na Ação de Despejo, sim. Isto porque, em casos de Ação de Despejo por inadimplência, o inquilino tem a opção de efetuar um depósito em juízo dentro do prazo estabelecido para desocupação. Quando o débito é quitado dessa forma, a rescisão do contrato é revogada.
Esse depósito deve englobar os seguintes elementos:
- Aluguéis e obrigações pendentes, como contas de energia e água, que venceram até a data;
- Penalidades por infrações contratuais;
- Juros de mora;
- Custas e honorários advocatícios para o locador.
Esse procedimento é conhecido como “purga” ou “emenda” da mora e pode ser realizado pelo inquilino apenas uma vez a cada período de 24 meses.
Existe diferença para imóveis comerciais e imóveis residenciais?
Sim. A legislação responsável faz essa diferenciação por entender que o ponto comercial escolhido pelo empresário para abertura de seu comércio é ponto fundamental para o funcionamento – e continuidade – de um empreendimento, diferentemente do imóvel residencial que, no entendimento da legislação, apresenta maior flexibilidade quanto ao impacto para o locatário.
Se sou o locador, posso retirar o locatário do imóvel com minhas próprias mãos?
De maneira alguma é indicado ao locador retirar o locatário com uso de força própria ou utilizando-se de outros meios, como arrombamento.
Conforme previsto pela legislação brasileira, o uso de força própria só é permitido em casos de invasão, ou seja, é mais indicado ao próprio locatário que se defenda com uso de suas próprias mãos do que o locador tenha tal atitude.
O uso de mãos próprias pelo locador pode, ao contrário do almejado, gerar situações onde o locatário passa a ter direito ao recebimento de indenizações por dano moral e/ou material.
Portanto, é extremamente contraindicado que o locador realize o despejo do locatário por conta própria.
Quais os documentos necessários a serem apresentados para o ajuizamento de “Ação de Despejo”?
Para o ajuizamento de Ação de Despejo objetivando a retirada imediata do locador de bem imóvel, o locatário deve apresentar os seguintes documentos juntamente com relato que demonstre qual o motivo da necessidade da ação (qual o “justo motivo” que justifique o fim do contrato e o ajuizamento da demanda):
- Documento de identificação do requerente;
- Comprovante de residência do requerente;
- O contrato de aluguel;
- A escritura do imóvel;
- Documentos que comprovem o “justo motivo” alegado.
Destaca-se que, a depender do caso concreto e, principalmente, do tipo de lesão sofrida (“justo motivo”) e das circunstâncias do caso concreto, poderão ser solicitados outros documentos probatórios para melhor garantia dos direitos das partes.
