O que é uma Ação Demarcatória?
A Ação Demarcatória (ou Ação de Demarcação de Terras) é uma ação executada com o propósito de estabelecer uma linha divisória entre propriedades, garantindo que essa fronteira seja claramente identificável, a fim de prevenir potenciais disputas entre as partes envolvidas.
Dessa forma, a ação de demarcação visa resolver tais conflitos, e no processo podem ser definidos:
- Novos limites para demarcar as áreas de cada propriedade envolvida;
- A recuperação de limites preexistentes que, por alguma razão, tenham sido apagados ou perdidos.
Essa operação encontra respaldo legal nos artigos 1297 e 1298 do Código Civil, e também é regulamentada nos artigos de 569 a 598 do Código de Processo Civil.
Durante o procedimento, a demarcação dos terrenos é realizada utilizando elementos materiais para garantir que os limites sejam claramente visíveis.
Quem pode ajuizar a Ação Demarcatória?
A ação em questão está restrita à iniciativa do proprietário do imóvel. Nesse contexto, o demandante da ação demarcatória é o proprietário que faz divisa com a propriedade do requerido. Se o demandante for casado, a autorização do cônjuge é necessária para iniciar a ação.
Do outro lado da ação, no papel de réu, encontra-se o proprietário do imóvel vizinho que compartilha limites com a propriedade do autor. Se o réu também for casado, a citação do cônjuge é um requisito obrigatório no processo.
Além do pedido de demarcação, o demandante pode solicitar medidas adicionais, como a divisão da propriedade, a reintegração de posse, a reivindicação de propriedade e a reparação por eventuais danos sofridos.
Quais os requisitos para ajuizar uma Ação Demarcatória?
Além das situações litigiosas, é importante considerar a possibilidade de ingressar com uma ação demarcatória em outros cenários. Isso ocorre nos casos em que:
- Não há, ou nunca houve, uma linha divisória claramente visível entre as propriedades vizinhas;
- Ao longo do tempo, a linha divisória original desapareceu ou se tornou confusa devido a diversas circunstâncias, tornando impossível determinar com clareza o limite entre as propriedades; ou
- Existem discrepâncias na descrição dos limites em documentos de propriedade de diferentes proprietários confrontantes. Nesses casos, um juiz, por meio de uma sentença, determinará qual é o limite correto, resolvendo assim as divergências documentais.
Um ponto relevante a ser destacado é a necessidade de cumprir alguns requisitos para intentar uma ação demarcatória. Estes requisitos incluem a propriedade privada, que pode ser tanto urbana quanto rural, e a contiguidade entre as propriedades.
No que diz respeito à contiguidade, isso significa que as propriedades devem estar próximas umas das outras, ou seja, serem vizinhas. Essa proximidade é fundamental, uma vez que não há interesse jurídico em determinar linhas divisórias se os terrenos não compartilham essa proximidade.
Outro ponto importante a ser destacado, por mais que possa parecer óbvio, é a necessidade de existir a posse mansa, pacífica e de boa-fé da propriedade a ser demarcada.
Diferenças entre Ação Demarcatória e Ação Reivindicatória?
Por serem ações bastante específicas, é relevante, também, ressaltar a distinção entre os institutos da ação demarcatória e da ação reivindicatória, que, embora compartilhem semelhanças, apresentam diferenças essenciais que merecem ser abordadas.
Ambas as ações têm o propósito de recuperar uma área de terra que foi indevidamente ocupada, desempenhando um papel crucial no campo do direito imobiliário.
No entanto, divergências significativas se fazem presentes.
No contexto da ação reivindicatória, os limites que definem o espaço da terra em questão são visíveis, tornando possível a recuperação de uma área determinada e já conhecida.
Por outro lado, na ação demarcatória, a situação difere, pois requer a definição dos limites entre as propriedades vizinhas, para que o autor possa alcançar o seu intento. Primeiramente, a delimitação é realizada e, em seguida, a recuperação.
É importante ressaltar que a ação demarcatória não está sujeita à prescrição, uma vez que, enquanto persistir a confusão em relação aos limites, os proprietários vizinhos têm o direito de pleitear a demarcação.
No entanto, certas ações dos proprietários vizinhos podem eliminar a confusão em relação aos limites, como no caso da usucapião, em que a demarcação efetuada por um dos proprietários faz com que o requisito para iniciar uma ação demarcatória, ou seja, a ausência de demarcação, desapareça, tornando essa ação desnecessária.
Salienta-se que o tema “Ação Reivindicatória” é tratado de maneira mais profunda em artigo próprio.
É possível realizar a Ação Demarcatória Extrajudicial?
Sim. O art. 571 do CPC/15 diz que quando todos os condôminos forem maiores e capazes, e sendo consensual, a ação de demarcação e de divisão poderá ser realizada “extrajudicialmente por escritura pública nas condições que especifica”, desobrigando assim a judicialização quando maiores, capazes e concordes todos os interessados.
A alteração promovida pelo Código de Processo Civil de 2015 em relação a este assunto tem como finalidade simplificar progressivamente o processo, eliminando as complexidades que existiam anteriormente, tornando algumas etapas mais acessíveis e conferindo maior agilidade ao procedimento.
Nesse contexto, a contribuição do artigo 571 do CPC/15 é evidente, uma vez que efetivamente facilita a obtenção de uma decisão judicial de forma mais eficiente, simples e rápida, através da utilização da escritura pública.
Em síntese, portanto, a possibilidade de demarcação de imóveis pela via extrajudicial, ou seja, de forma amigável, apresentará os seguintes requisitos:
- Os interessados devem ser maiores;
- Ter capacidade civil plena para exercer os atos da vida civil;
- Estar de comum acordo com a solução encontrada para o conflito;
- Obedecer às regras dos artigos 583 e 584 do Código de Processo Civil;
Uma vez ajuizada a Ação Demarcatória, qual o procedimento judicial?
O procedimento de demarcação compreende duas fases distintas: a primeira fase se estende até a resolução da pretensão demarcatória, enquanto a segunda é a fase executória que culmina com a homologação dos trabalhos práticos da demarcação. É viável pleitear, de forma conjunta, o pedido de demarcação e divisão, incluindo os confrontantes e condôminos como partes interessadas.
O autor, ao requerer a demarcação, deve identificar o imóvel por sua localização e designação, e deve descrever os limites a serem estabelecidos, confirmados ou atualizados, mencionando os confrontantes pertinentes a serem notificados.
A descrição dos limites não exige detalhes minuciosos; basta fornecer as coordenadas de seus pontos extremos, com o propósito de esclarecer o que está obscuro.
No processo judicial, a defesa do réu poderá ser a mais ampla possível, alegando que a demarcação não é necessária.
Quais os documentos necessários a serem apresentados para o ajuizamento de “Ação Demarcatória”?
Para o ajuizamento de Ação Demarcatória, o interessado deve apresentar os seguintes documentos juntamente com relato que demonstre o motivo da necessidade da ação:
- Documento de identificação do requerente;
- Comprovante de residência do requerente;
- Documentos que comprovem a posse mansa, pacífica e de boa-fé;
- Documentos que comprovem, mesmo que de maneira imprecisa, a demarcação atual da terra e a demarcação alegada.
Destaca-se que, a depender do caso concreto e, principalmente, do tipo de lesão sofrida e das circunstâncias do caso concreto, poderão ser solicitados outros documentos probatórios para melhor garantia dos direitos das partes.
