Ação Renovatória

O que é a Ação Renovatória?

A Ação Renovatória – ou ação de renovação de contrato de aluguel – ocorre quando o locador e o inquilino não conseguem chegar a um acordo amigável para renovar o contrato. Nesse cenário, o inquilino tem a opção de recorrer ao judiciário para obter uma renovação compulsória, estabelecendo um aluguel em conformidade com o mercado, mesmo contra a vontade do locador.

Em outras palavras, podemos descrevê-la como uma intervenção legal intermediada pelo sistema judicial que permite ao inquilino empresarial continuar a operar seu negócio no mesmo local comercial.

Esse mecanismo jurídico foi criado para evitar situações em que o locador, visando enriquecer-se injustamente à custa dos esforços do inquilino empresarial, tentava retomar o imóvel após o término do contrato de locação comercial e passava a exercer a mesma atividade comercial anteriormente realizada pelo inquilino, atraindo sua clientela.

Quem pode ajuizar uma Ação Renovatória de aluguel?

Em resumo, a Ação Renovatória forçada pode ser instaurada pelo inquilino empresário ou por entidades equiparadas, como as sociedades civis devidamente constituídas.

Além do inquilino formal, outras partes com legitimidade para propor a ação renovatória incluem:

• Se o contrato for transferido a outro empresário por meio de uma cessão de contrato, o novo inquilino (cessionário) pode fazê-lo, desde que haja consentimento prévio do locador;
• No caso de sucessão contratual devido ao falecimento do inquilino formal e seus herdeiros continuarem o contrato, o sucessor tem o direito de iniciar a ação renovatória;
• Se o contrato estiver registrado em nome de uma pessoa jurídica (entidade legal), e ocorrer o falecimento de um dos sócios, levando ao encerramento da pessoa jurídica, mesmo assim o sócio remanescente tem legitimidade para propor a ação renovatória, contanto que permaneça no mesmo ramo de atividade; e

Cabe destacar que, no caso de sublocação, somente o sublocatário tem a legitimidade para instaurar a ação renovatória.

Quais são os requisitos da Ação Renovatória?

Conforme prevê a legislação sobre o tema, os requisitos legais da Ação Renovatório de aluguel forçada são:

• Locação Comercial

O direito à ação renovatória se aplica apenas a contratos de locação comercial, ou seja, aqueles em que o imóvel alugado é destinado a fins comerciais. Exceções são feitas para profissionais liberais, como médicos, advogados, contadores e arquitetos, que não são considerados empresários, mas sim envolvidos em atividades econômicas civis. No entanto, se a atividade comercial for conduzida por uma sociedade regular, a locação é elegível para a ação renovatória, desde que cumpridos os demais requisitos.

• Contrato Escrito

É necessário que haja um contrato de locação comercial por escrito. Contratos verbais não conferem direito à ação renovatória.

• Prazo Determinado

A locação deve ser pactuada por prazo determinado. Contratos sem prazo especificado, embora válidos, não concedem o direito à ação renovatória, pois, segundo a interpretação legal, são considerados contratos com prazo indeterminado.

• Duração Mínima de 5 Anos

O contrato de locação deve ter uma duração mínima de 5 anos para que o inquilino possa buscar a renovação por meio da ação renovatória. Há duas maneiras de atender a esse requisito: a primeira envolve contratos iniciais de 5 anos ou mais. A segunda opção é aplicável a contratos com prazo determinado inferior a 5 anos. Nesse caso, a renovação amigável deve ser realizada ao final do contrato inicial, e o tempo somado ao contrato original deve atingir, no mínimo, 5 anos. Importante ressaltar que, nesse segundo cenário, a continuidade entre os contratos renovados deve ser ininterrupta.

• Pelo Menos 3 Anos no Mesmo Ramo Empresarial

Além dos requisitos anteriores, o inquilino deve demonstrar que, no momento da busca pela ação renovatória de locação comercial, está envolvido no mesmo ramo de negócio há pelo menos três anos. No entanto, jurisprudência tende a aceitar mudanças no ramo de atividade, desde que sejam naturalmente relacionadas ao ramo original. Por exemplo, uma loja de construção que passa a vender mobília para residências.

É importante observar que a Lei do Inquilinato estabelece um prazo decadencial de 1 (um) ano a 6 (seis) meses antes do término da locação para que o locatário entre com a Ação Renovatória. Esse prazo não pode ser antecipado, prorrogado, suspenso ou interrompido, e após seu transcurso, torna inviável a busca da Ação Renovatória.

Além disso, se o contrato anterior contava com um fiador para garantir a locação, na ação renovatória é necessário apresentar tanto o fiador original quanto um novo fiador, com evidências de sua adequada situação financeira, juntamente com a comprovação de que o novo fiador aceita de forma expressa as responsabilidades da fiança.

É cabível Ação Renovatória para imóveis residenciais?

Não. Conforme visto acima, o imóvel ter utilidade comercial é um dos requisitos fundamentais e indispensáveis para a propositura da Ação Renovatória de aluguel, vez que esta visa, justamente, proteger os interesses do comerciante que estabelece seu empreendimento em ponto comercial e ali constrói uma clientela.

Sou o locador e estou como Réu em uma Ação Renovatória. O que posso fazer?

Na ação renovatória, o locador tem o direito de apresentar, de forma clara, sua contestação e defesa contra as alegações feitas pelo locatário, porém, essa contestação deve se restringir a determinados aspectos factuais, a saber:

• Argumentar que o locatário não atende aos requisitos estipulados na legislação;
• Sustentar que a proposta do locatário não condiz com o valor de mercado do imóvel no momento da renovação, excluindo qualquer valorização proveniente das melhorias realizadas pelo próprio locatário;
• Afirmar a existência de uma proposta mais vantajosa feita por um terceiro para a locação, desde que esse terceiro não tenha a intenção de explorar a mesma atividade comercial do locatário;
• Alegar que não está obrigado a renovar a locação, conforme as rigorosas condições legais previamente estabelecidas.

Ademais, o locador tem a prerrogativa de solicitar a estipulação de um aluguel provisório, que entrará em vigor a partir do primeiro mês do novo período de locação a ser renovado, não podendo ultrapassar oitenta por cento do valor que ele considera justificado (necessitando, é claro, que essa justificação seja apresentada com um grau razoável de fundamento, em vez de ser arbitrariamente definida).

Adicionalmente, o locador tem o direito de requerer judicialmente a definição de uma periodicidade de reajuste do aluguel diferente daquela estabelecida no contrato de renovação, bem como a utilização de outro índice para o reajuste do aluguel.

Quais os documentos necessários a serem apresentados para o ajuizamento de “Ação Renovatória”?

Para o ajuizamento de Ação Renovatória, o interessado deve apresentar os seguintes documentos juntamente com relato que demonstre o motivo da necessidade da ação:

• Documento de identificação do requerente;
• Comprovante de residência do requerente;
• Contrato de locação demonstrando que a ação respeita o prazo prescricional previsto em lei;
• Documentos que comprovem a quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento incumbia ao locatário;
• Indicação clara, precisa e justificada das condições oferecidas para a renovação da locação.

Destaca-se que, a depender do caso concreto, poderão ser solicitados outros documentos probatórios para melhor garantia dos direitos das partes.