O que é o Contrato de Locação?
O contrato de locação é um acordo formal celebrado entre duas partes, no qual uma delas disponibiliza um imóvel para que a outra o utilize em troca de pagamentos mensais.
Para que esse acordo seja efetivo, o contrato inclui diversas cláusulas que definem as diretrizes para a utilização do imóvel. Essas disposições fornecem segurança tanto ao inquilino quanto ao proprietário, atuando como mecanismos de proteção para ambas as partes envolvidas.
Locação comercial x Locação residencial
A locação comercial é aquela voltada para o exercício de atividades econômicas, as quais podem abranger o comércio, a indústria, escritórios, depósitos ou outras formas de empreendimentos.
A Lei nº 8.245/91, também conhecida como “Lei do Aluguel”, “Lei de Locação” ou “Lei do Inquilinato”, regula os aluguéis não residenciais em seus artigos 51 a 57.
Quanto às locações não residenciais, a lei não estabelece um período mínimo para a formalização do contrato, permitindo que as partes cheguem a um acordo de livre vontade.
Entretanto, se a duração do contrato comercial atingir ou ultrapassar cinco anos, o locatário (ou seja, aquele que aluga o imóvel) tem o direito de solicitar a extensão obrigatória do contrato. É fundamental buscar orientação de um advogado especializado em direito imobiliário para esclarecer todas as suas dúvidas.
Já sobre a locação residencial, podemos destacar que este é o tipo mais comum e amplamente conhecido de locação de imóvel.
De acordo com as normas legais, a locação comercial pode ser estabelecida de forma verbal ou por escrito, com prazo determinado ou indeterminado, abrangendo períodos inferiores ou superiores a 30 meses.
Nos contratos de aluguel por escrito com duração igual ou superior a 30 meses, o locador tem o direito de solicitar que o locatário deixe o imóvel sem justa causa ao término do contrato, o que é chamado de “denúncia vazia”. Após o prazo estipulado, o locador só pode retomar a propriedade tomando as medidas legais de despejo em situações de violação da lei ou do contrato, falta de pagamento do aluguel e despesas, ou realização de reparos de emergência ordenados pela autoridade pública.
Nos contratos verbais e nos contratos com duração inferior a 30 meses, o locador só pode exercer o direito de “denúncia vazia” após 5 anos de locação. Nesse caso, o locador pode recuperar a propriedade após 5 anos e recorrer às ações legais de despejo apenas se:
- O locatário violar a lei ou o contrato;
- O locatário deixar de pagar o aluguel e despesas;
- O locatário realizar reparos de emergência confirmados por autoridade pública, os quais geralmente não podem ser realizados enquanto o inquilino estiver na propriedade ou se recusar a permitir tais reparos;
- A ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada ao seu emprego e o contrato de trabalho for rescindido;
- Os locatários forem idosos ou descendentes que não possuam residência própria com o cônjuge ou companheiro, e utilizem a propriedade para sua própria habitação.
O contrato de locação precisa ter prazo determinado?
Conforme estabelecido na Lei do Inquilinato, o contrato de locação pode ser classificado como de prazo determinado ou indeterminado. Essa distinção é significativa, uma vez que, com base na escolha feita, locador e locatário adquirirão obrigações e prerrogativas distintas.
No contrato de locação de prazo determinado, como o próprio nome sugere, ambas as partes estipulam a duração do período em que o inquilino ocupará o imóvel. No entanto, é importante ressaltar que a renovação desse contrato é possível. No caso de o prazo inicial expirar sem nenhuma manifestação das partes, a lei considera que o contrato se transforma em uma locação por prazo indeterminado.
Frequentemente, a locação por prazo indeterminado é estabelecida de forma oral, com o locador e o inquilino acordando o valor do aluguel e a data de início. Nesse cenário, não há a obrigatoriedade de renovação, porém, é possível realizar um reajuste anual do valor do aluguel, da mesma forma como ocorre em contratos de prazo determinado, desde que seja acordado entre as partes envolvidas.
Quais as garantias de pagamento permitidas pela Lei do Inquilinato?
De acordo com a Lei do Inquilinato, existem três opções de garantias de pagamento disponíveis:
- Fiador: Neste caso, uma pessoa assume a responsabilidade por quaisquer dívidas que o inquilino possa contrair relacionadas ao imóvel a ser alugado. O fiador é formalmente identificado no contrato de locação e, em muitos casos, é exigido que possua um imóvel, renda compatível e histórico financeiro sólido.
- Seguro Fiança: Nessa modalidade, o locador recebe da seguradora o valor dos aluguéis que não tenham sido pagos pelo inquilino, por qualquer motivo.
- Caução: Normalmente, envolve o pagamento antecipado de três meses de aluguel como garantia para o proprietário.
É importante observar que o locador não pode exigir mais de uma forma de garantia do locatário. Em alguns casos, é possível realizar contratos sem qualquer forma de garantia, desde que o locador tenha o direito de exigir que o inquilino desocupe o imóvel em 15 dias em caso de falta de pagamento.
O que prevê a lei sobre o reajuste do valor de aluguel?
O reajuste do aluguel pode ocorrer anualmente ou em um intervalo previamente acordado no contrato, e o valor do ajuste deve seguir os índices de inflação. O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, é o indicador mais comumente empregado para o reajuste do aluguel.
Direitos e deveres do inquilino.
Dentre os principais direitos do locatário, destacam-se:
Entrega das Chaves
O proprietário é encarregado de entregar o imóvel em excelentes condições para o inquilino, responsabilizando-se pela correção de problemas ou defeitos anteriores à locação.
Taxas Administrativas
Se o imóvel for alugado por meio de uma imobiliária, as taxas de administração e de intermediação são de responsabilidade do proprietário. Impostos, taxas e o prêmio do seguro complementar contra incêndio também devem ser arcados pelo proprietário, a menos que o contrato estipule o contrário.
Despesas do Condomínio
O locador é responsável por custear as despesas extraordinárias do condomínio, como obras de reforma ou ampliação da estrutura integral do imóvel. As indenizações trabalhistas e previdenciárias relativas a empregados que tenham ocorrido antes do início da locação também são obrigações do locador.
O inquilino não apenas desfruta de direitos, mas também carrega responsabilidades ao alugar um imóvel.
Quanto aos deveres do inquilino, incluem-se:
Pagamento do Aluguel
Cumprir com o pagamento do aluguel dentro do prazo estipulado.
Zelar pela Propriedade
Cuidar do imóvel e devolvê-lo nas mesmas condições em que foi recebido.
Danos
Notificar o proprietário sobre eventuais danos, mas assumir a responsabilidade pela reparação caso sejam causados pelo próprio inquilino, seus familiares ou visitantes.
Modificações
É vedado fazer alterações na área interna ou externa do imóvel alugado sem o consentimento prévio do locador.
Regras do Condomínio
Efetuar o pagamento das despesas ordinárias do condomínio e cumprir integralmente a convenção e os regulamentos internos.
Direitos e deveres do locador.
As obrigações do locador estão definidas na Lei de Locação (Lei nº 8.245 de 1991), especificamente em seu artigo 22, e se aplicam aos proprietários ou detentores do imóvel. São elas:
- Entregar o imóvel em condições adequadas para servir ao seu propósito, estando em bom estado.
- Assegurar o uso pacífico do imóvel locado, mantendo sua forma e finalidade.
- Assumir responsabilidade por problemas, defeitos e vícios anteriores à locação.
- Fornecer uma descrição do estado do imóvel antes da mudança, registrando quaisquer defeitos, se solicitado pelo locatário.
- Emitir recibos discriminando os pagamentos efetuados; é vedado dar quitação genérica.
- Cobrir as despesas de administração imobiliária e de intermediação, incluindo gastos relacionados à verificação da idoneidade do locatário ou de seu fiador, se houver.
- Pagar impostos, taxas e o prêmio de seguro complementar contra incêndio que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, a menos que haja disposição expressa em contrário no contrato.
- Apresentar ao locatário os comprovantes das parcelas pagas quando solicitados.
- Arcar com despesas extraordinárias do condomínio.
Além disso, é importante notar que o parágrafo único do artigo 22 da lei estabelece ainda mais deveres para o locador.
Já quanto aos direitos do locador, podemos destacar:
- Receber os aluguéis conforme acordado na data estipulada pelo contrato.
- Receber o imóvel de volta nas mesmas condições em que foi entregue ao inquilino.
- Ser informado sobre qualquer dano ou defeito que seja de responsabilidade do locador para que possa providenciar os reparos necessários.
- Ter o direito de visitar o imóvel para verificar suas condições, desde que isso seja previamente agendado com o locatário, entre outros direitos.
Pode haver a sublocação de um imóvel?
Sim, mas desde que haja o consentimento explícito do locador original do imóvel. Entretanto, ainda que prevista no contrato originário de locação, a sublocação de imóvel estará sujeita a determinadas regras estabelecidas pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 1991).
Para que um locatário possa sublocar uma parte de um imóvel residencial ou até mesmo uma área de um espaço comercial, é necessário possuir uma cláusula contratual ou uma autorização por escrito do locador. Para isso, é imprescindível que a sublocação esteja alinhada com o uso original do imóvel. A finalidade (residencial ou comercial) não pode ser alterada sem o consentimento do locador.
Além disso, o valor da sublocação não pode exceder o valor do aluguel estipulado entre as partes originárias. No caso de habitações compartilhadas, onde diversos quartos são sublocados, a legislação correspondente estabelece que a soma dos aluguéis não pode ultrapassar o dobro do valor definido pelo proprietário.
Por fim, outro aspecto relevante que merece destaque é sobre o prazo permitido para realização de sublocação. Nesse ponto, se o contrato principal for rescindido, o sublocatário também deverá, necessariamente, desocupar o imóvel.
Quando a sublocação é crime?
Conforme exposto acima, a sublocação de um imóvel é permitida por lei, desde que determinados acordos sejam estabelecidos com o proprietário. No entanto, a sublocação se torna uma prática ilegal quando não é explicitamente autorizada por escrito pelo locador, como prescrito pelo artigo 13 da Lei do Inquilinato.
Portanto, caso ocorra uma sublocação sem o consentimento prévio do locador, é possível que tanto o contrato de locação principal quanto o subcontrato sejam anulados. Além disso, a lei estipula que o valor da sublocação não pode exceder o valor do aluguel, conforme estabelecido no artigo 21. Portanto, se o limite de valor não for respeitado, o sublocatário tem o respaldo legal para reduzir o aluguel de acordo com os termos da lei.
Quais as ações mais comuns que envolvem o tema “locação”?
Nos tribunais, as ações imobiliárias mais comuns que tratam sobre o tema “locação” são:
- Ações de despejo;
- Ações renovatórias de aluguel;
- Ações de indenização material e/ou moral
Cabe destacar que todas estas ações e suas características são tratadas em artigos próprios com o devido aprofundamento no tema.
