O que é a Ação de Adjudicação Compulsória?
A adjudicação compulsória é uma ação que tem como objetivo registrar a propriedade de um imóvel em nome de alguém que possui um direito real adquirido, mas que não possui a documentação legal exigida.
Essa ferramenta do direito processual garante a concretização do direito real ou pessoal à aquisição da propriedade do imóvel em questão. Da mesma forma, a ação de adjudicação compulsória é um meio de obter judicialmente uma sentença que substitui a declaração de vontade do promitente vendedor.
Essa sentença substitutiva serve como título legal para a transferência da propriedade do imóvel ao promitente comprador. Em algumas situações, o promitente vendedor pode enfrentar resistência por parte do promitente comprador, que se recusa a aceitar a escritura e registrar a propriedade em seu nome. Esses casos também são conhecidos como adjudicação compulsória inversa.
A base legal para a adjudicação compulsória está no Código Civil (Artigo 1.418) e no Decreto-Lei nº 58/1937 (Artigo 22), e a jurisprudência sobre o assunto está resumida na Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Quando é cabível?
Na prática, a ação de adjudicação compulsória pode ser acionada em diversos cenários, tais como:
- Quando o vendedor se recusa a efetuar a escritura de compra e venda.
- Quando o vendedor não consegue, por razões diversas, realizar a escritura de compra e venda.
- Quando o vendedor não pode ser localizado para conceder a escritura.
- Quando o comprador, mesmo tendo concluído a aquisição do imóvel, não coopera na elaboração da escritura, resultando em inconveniências para o vendedor, que continua a ser responsável pelo imóvel (por exemplo, em relação às obrigações tributárias), até que a propriedade seja oficialmente transferida.
É importante notar que na prática, tanto o comprador quanto o vendedor possuem direitos reais sobre o imóvel. Em outras palavras, ambos têm o direito de recorrer à ação de adjudicação compulsória se seus interesses na compra e venda estiverem em risco.
Quem pode ajuizar uma Ação de Adjudicação Compulsória?
O requerimento de adjudicação de bens expropriados não é um direito exclusivo do credor da execução.
De acordo com o Código de Processo Civil, outras partes autorizadas também podem solicitar a adjudicação dos bens da seguinte maneira:
Art. 876. É lícito ao exequente, oferecendo preço não inferior ao da avaliação, requerer que lhe sejam adjudicados os bens penhorados. […] § 5º Idêntico direito pode ser exercido por aqueles indicados no art. 889, incisos II a VIII, pelos credores concorrentes que hajam penhorado o mesmo bem, pelo cônjuge, pelo companheiro, pelos descendentes ou pelos ascendentes do executado.
Quais os requisitos necessários para a Ação de Adjudicação Compulsória?
A legislação estabelece os seguintes requisitos para a ação de adjudicação compulsória:
- A existência de um compromisso de compra e venda;
- A ausência de previsão de direito de arrependimento; e
- Registro da Promessa de compra e venda no Registro de imóveis.
É importante comentar sobre o item “iii”. Frequentemente, o entendimento dos tribunais pátrios pode variar sobre os requisitos exigidos em lei para determinados tipos de ações. No caso da adjudicação compulsória, o item “iii”, que se refere ao registro do compromisso de compra e venda no Registro de Imóveis, foi excluído pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme a Súmula 239 do Tribunal.
É importante destacar que mudanças desse tipo destacam a importância do trabalho do advogado, assim como a necessidade de uma pesquisa minuciosa na doutrina e jurisprudência, a fim de garantir sempre o melhor interesse do cliente. Portanto, se houver um compromisso de compra e venda irrevogável, ou seja, sem o direito de arrependimento, é viável ingressar com uma ação de adjudicação compulsória.
Existe prazo prescricional na adjudicação compulsória?
Sempre surge uma preocupação: qual é o prazo de prescrição? Em que momento não é mais viável entrar com uma ação de adjudicação compulsória?
A boa notícia é que, de acordo com a interpretação do Superior Tribunal de Justiça, o direito de instaurar uma ação de adjudicação compulsória não está sujeito a prescrição. De acordo com o STJ, este é considerado um direito potestativo, sujeito apenas à decadência. No entanto, como não há previsão legal de decadência para esse caso, ela não ocorre.
É importante notar que o direito à adjudicação compulsória pode ser perdido se outra pessoa adquirir o direito de usucapião sobre o imóvel desejado.
Adjudicação Compulsória x Usucapião
As ações de Usucapião e Adjudicação Compulsória são instrumentos empregados na regularização de imóveis, principalmente no que se refere à declaração de propriedade, ou seja, decidem se o interessado é ou não o legítimo proprietário do imóvel objeto da ação.
Embora, em muitas ocasiões, os procedimentos possam parecer semelhantes, existem distinções significativas entre esses dois tipos de ação: Enquanto a Adjudicação Compulsória requer evidências que respaldem a aquisição legal do imóvel por meio de um contrato de compra e venda, dação em pagamento ou qualquer outro tipo de instrumento, além da confirmação do pagamento do preço, o que por vezes pode ser desafiador de se obter.
No caso do Usucapião, não é necessário apresentar provas abrangentes de todos os elos dessa cadeia, bastando cumprir os requisitos relacionados ao período de posse, que varia de 5 a 15 anos, dependendo da modalidade de Usucapião escolhida, e demonstrar que o interessado, de fato, se comportou como o proprietário legítimo do imóvel (“animus domini“).
É importante destacar que é possível somar os períodos de posse do imóvel entre diferentes proprietários. Por exemplo, se durante esse período, a posse pacífica e incontestável for mantida por várias pessoas, ainda é viável seguir com o processo de regularização por meio do Usucapião.
Em resumo, as distinções entre essas ações se concentram na forma de aquisição da propriedade, uma por origem e a outra por transmissão, bem como nos requisitos para iniciar a ação e comprovar o direito.
Existe Adjudicação Compulsória Extrajudicial?
Em junho de 2022, a Lei nº 14.382 foi aprovada, promovendo modificações na chamada Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). Essa lei regulamenta a possibilidade da adjudicação compulsória extrajudicial de imóveis objeto de promessas de venda ou cessão. Nos termos da legislação:
Art. 216-B. Além da via judicial, a adjudicação compulsória de imóveis sujeitos a promessa de venda ou cessão pode ser efetuada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis onde o imóvel está localizado, conforme estipulado neste artigo.
A nova redação também estipula, no parágrafo primeiro do mesmo artigo, que a solicitação de adjudicação compulsória extrajudicial pode ser feita por representantes legais (advogados) dos seguintes:
- Promitente comprador, por qualquer cessionário ou promitente cessionário, ou seus sucessores;
- Promitente vendedor.
A lei ainda estabelece os documentos necessários para dar entrada no serviço de registro de imóveis a fim de realizar a adjudicação compulsória extrajudicial. Esses documentos incluem:
- O contrato de promessa de compra e venda ou cessão, ou sucessão, quando aplicável;
- A prova do inadimplemento, demonstrada pela não celebração do título de transferência de propriedade plena no prazo de 15 dias, a partir do recebimento da notificação extrajudicial;
- Certidões dos distribuidores forenses da comarca onde o imóvel está localizado e do domicílio do requerente, que atestam a ausência de litígios relacionados ao imóvel em questão;
- Comprovante de pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
- Procuração que confira poderes suficientes ao representante legal da parte.
Vale ressaltar que, por meio de veto, o texto sancionado excluiu a exigência de elaboração de ata notarial por um tabelião de notas para instruir a adjudicação compulsória extrajudicial.
Quais os documentos necessários a serem apresentados para o ajuizamento de Ação de Adjudicação Compulsória?
Para o ajuizamento de uma Ação de Adjudicação Compulsória, o interessado deve apresentar os seguintes documentos juntamente com relato que demonstre qual o motivo da necessidade da ação:
- Documento de identificação do requerente;
- Comprovante de residência do requerente;
- Contrato de compra e venda entre as partes;
- Quitação final, ou recibos que demonstrem o pagamento total das prestações;
- Certidão de propriedade (vintenária, onde se indica a evolução da matrícula);
- IPTU atualizado;
- Comprovante de notificação, constituindo o compromitente vendedor em mora.
Destaca-se que, a depender do caso concreto, poderão ser solicitados outros documentos probatórios para melhor garantia dos direitos das partes.
