Imissão na Posse

O que é a Ação de Imissão na Posse?

A ação de imissão na posse é um procedimento necessário toda vez que alguém adquire um imóvel, mas não detém a posse sobre o mesmo. Embora possa parecer um tanto complexo, vou explicar com mais detalhes.

Em circunstâncias usuais, quando compramos um imóvel, somos imediatamente colocados na posse do mesmo no momento do pagamento, o que significa que podemos entrar e utilizar o imóvel imediatamente. Se você já adquiriu uma propriedade, verá na escritura que está estipulado que o comprador é colocado na posse no momento da assinatura ou no momento da quitação.

No entanto, existem situações em que, mesmo após a aquisição do imóvel, a posse não é imediatamente transferida. Um exemplo comum ocorre quando adquirimos um imóvel em um leilão, mas o mesmo encontra-se ocupado por terceiros.

Nesse cenário, o comprador não pode simplesmente despejar o ocupante atual. É necessário obter uma ordem judicial, conhecida como mandado de imissão na posse, a fim de que o ocupante atual desocupe a propriedade.

Quais os requisitos necessários para a imissão na posse?

A ação de imissão na posse encontra sua base legal no artigo 1.228 do Código Civil, o qual estabelece que “O proprietário tem o direito de utilizar, fruir e dispor da coisa, bem como o direito de reaver a posse dela daqueles que a detenham injustamente”.

A imissão na posse se fundamenta na primeira parte desse artigo, que trata da faculdade do proprietário de utilizar, fruir e dispor da coisa. Não se aplica à situação em que o proprietário precisa reaver a posse, uma vez que ele nunca a deteve. No contexto do trecho final do artigo, refere-se à ação reivindicatória.

Portanto, para intentar uma ação reivindicatória, é necessário demonstrar o seguinte:

• Propriedade: O autor deve comprovar ser o legítimo proprietário do imóvel.
• Resistência por parte dos ocupantes atuais: Isso pode ser evidenciado, por exemplo, através de uma notificação por escrito.
• Perda do direito dos ocupantes atuais: Pode ocorrer, por exemplo, por meio da carta de arrematação em um leilão.

É comum haver confusão entre a imissão na posse e a ação reivindicatória. A distinção entre ambas será esclarecida a seguir.

Ação reivindicatória x Ação de imissão na posse.

Embora a Ação reivindicatória e a Ação de imissão na posse tenham o mesmo objetivo, que é desocupar um bem cuja posse pertence a alguém que não é o ocupante atual, há uma diferença fundamental entre elas.

Essa diferença se baseia no fato de que a ação reivindicatória é empregada por indivíduos que já detinham o direito de posse sobre o bem, mas o perderam, enquanto a ação de imissão na posse é acionada por pessoas que nunca tiveram a posse do bem, ou seja, por novos proprietários.

Ações possessórias x Ação de imissão na posse.

A ação de imissão na posse, como mencionado anteriormente, é aplicável em casos que envolvem a propriedade. Em outras palavras, ela é usada quando alguém possui a propriedade de um bem, mas, por diversas razões, não consegue exercer seu direito de posse. Por outro lado, as ações possessórias se concentram exclusivamente na posse. Portanto, as ações possessórias compreendem:

• Reintegração na posse

Esta ação é apropriada quando o proprietário de um bem, ou a pessoa que detém a posse, busca reaver seu direito de posse, especialmente quando esse direito foi retirado ilegalmente, seja por meio de turbação ou esbulho possessório.

• Manutenção de posse

A manutenção de posse é utilizada quando ocorre a perda parcial da posse de um bem. Por exemplo, suponha que um proprietário possua um edifício com vários apartamentos, e um grupo de indivíduos passa a ocupar uma parte desses apartamentos sem contrato de aluguel ou qualquer pagamento. Nesse cenário, o proprietário pode solicitar a entrada com uma ação de manutenção de posse.

• Interdito proibitório

O interdito proibitório é uma ação preventiva. Por exemplo, se um proprietário de um imóvel recebe ameaças de turbação ou esbulho em relação ao seu bem, ele pode entrar com uma ação de interdito proibitório com o objetivo de evitar que tais ameaças se concretizem, protegendo assim seu imóvel contra turbação, esbulho ou qualquer ameaça.

Cabe liminar na Ação de Imissão na Posse?

Existem várias circunstâncias em que se justifica a concessão de uma tutela antecipada ou medida liminar para assegurar a posse no início do processo, sem a necessidade de aguardar a decisão definitiva do juiz.

Por exemplo, quando um imóvel é adquirido em um leilão que envolve alienação fiduciária, a própria legislação estipula que o juiz está obrigado a emitir uma liminar para permitir a desocupação do imóvel.

Nos leilões que ocorrem no âmbito de um processo judicial, como em casos de execução por dívidas condominiais ou em ações trabalhistas, o próprio juiz tem a autoridade para emitir uma ordem durante o andamento do processo. Isso ocorre porque, uma vez que o arrematante tenha depositado o valor da arrematação em juízo, o juiz deve conceder um mandado de imissão na posse.

O mandado de imissão na posse.

A finalidade da ação possessória consiste em obter o mandado de imissão na posse, o qual autoriza o autor a adentrar e assumir a posse do imóvel de forma legal, em situações em que não há concordância com o ocupante anterior.

Normalmente, o mandado de imissão na posse é emitido ao término do processo. No entanto, é possível que seja concedido por meio de decisão liminar, como parte de uma medida de urgência, particularmente em casos de arrematação de imóveis.

Quais os documentos necessários a serem apresentados para o ajuizamento de Ação de Imissão na Posse?

Para o ajuizamento de uma Ação de Imissão na Posse, o interessado deve apresentar os seguintes documentos juntamente com relato que demonstre qual o motivo da necessidade da ação:

• Documento de identificação do requerente;
• Comprovante de residência do requerente;
• Documentos que comprovem a posse do imóvel (escrituras de compra e venda, promessa de cessão, contrato, carnê de IPTU, recibos de pagamento da prestação do imóvel, contas de luz, contas de telefone, etc.);
• Certidão de ocorrência policial, se houver;
• Prova da ameaça ou da perda da posse (declaração de três testemunhas que comprovem a posse anterior do imóvel e a ameaça ou a perda da posse por terceiro; registro de ocorrência; fotografias);
• Planta do imóvel, se houver;
• Notificação (judicial ou Extrajudicial), na hipótese de ter o Requerente cedido o imóvel em comodato a outrem e este ter se recusado restituir o imóvel espontaneamente;
• Descrição e prova dos danos ao imóvel, se houver.

Destaca-se que, a depender do caso concreto, poderão ser solicitados outros documentos probatórios para melhor garantia dos direitos das partes.