Quais os deveres da construtora com o comprador?
Além das obrigações legais para formalizar o contrato de promessa de compra e venda do imóvel, é imperativo observar os direitos do comprador estabelecidos no Código de Defesa do Consumidor. Em síntese, as partes vendedoras devem inserir cláusulas minuciosas, transparentes e específicas, proporcionando ao adquirente uma compreensão integral e evitando prejuízos futuros.
Adicionalmente, há requisitos legais nas relações de consumo, uma vez que uma das partes se encontra em posição de vulnerabilidade em relação à outra. São eles:
- Cumprir integralmente o contrato;
- Realizar as obras com supervisão técnica, prevenindo falhas nas edificações que possam demandar reparos;
- Prestar informações claras ao consumidor;
- Fornecer um resumo quadro e memorial descritivo do empreendimento junto ao contrato;
- Registrar a matrícula da unidade autônoma imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis;
- Averbar no Registro de Imóveis a promessa de compra e venda;
- Averbar quaisquer retificações relacionadas à obra e às edificações;
- Cumprir os prazos estipulados no contrato.
Qual o prazo máximo para entrega do imóvel pelas construtoras?
Ao adquirir um imóvel na planta, o prazo para a construção do empreendimento é estabelecido nas cláusulas contratuais. Embora teoricamente as unidades devam estar prontas para morar ao término desse período, é bastante comum ocorrer atrasos na entrega de imóveis na planta.
O consumidor deve estar atento a essa situação para evitar práticas abusivas.
Nosso sistema judicial admite que as construtoras possam estender o prazo de entrega em até 180 dias, considerado um período “razoável”. Entretanto, é imprescindível que essa possibilidade de atraso esteja expressamente prevista de forma clara no contrato de compra e venda. Se essa disposição não estiver presente, a construtora não terá permissão para adiar a entrega nem por um dia sem enfrentar as devidas consequências.
O que fazer se a entrega do imóvel atrasar?
Existem duas opções em consideração: rescindir o contrato de compra e venda, recebendo integralmente o valor pago, ou aguardar a entrega do imóvel, recebendo uma indenização.
Se a escolha for pela rescisão, os direitos incluem:
- Rescisão do contrato de compra e venda e do contrato de financiamento, se aplicável;
- Devolução de 100% do valor pago, corrigido monetariamente e acrescido de juros;
- Multas contratuais;
- Eventuais compensações por danos morais.
Optando por aguardar a entrega do imóvel e receber uma indenização, os direitos abrangem:
- Lucros cessantes de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, até a efetiva entrega;
- Restituição das “taxas de obra” ou “taxas de evolução de obra” enquanto perdurar o atraso;
- Multas contratuais;
- Eventuais compensações por danos morais.
Vale notar que a indenização por danos morais não é automática e requer comprovação de planejamento prejudicado devido ao atraso, e o atraso deve ser substancial, ou seja, pelo menos mais de 1 ano além do prazo previsto para entrega.
Devo continuar pagando as parcelas?
Não, não é necessário continuar efetuando os pagamentos caso a obra esteja atrasada. Entretanto, é importante agir com cautela, pois a interrupção dos pagamentos só é permitida mediante uma decisão judicial que exonere essa obrigação. Caso contrário, a inadimplência pode resultar na inclusão do seu nome em registros de restrição de crédito.
No âmbito do direito, há um princípio contratual conhecido como “exceção do contrato não cumprido”. De acordo com esse princípio, sempre que uma das partes não cumprir suas obrigações contratuais, a outra parte não é compelida a cumprir as suas, sem incorrer em prejuízos substanciais.
Essa abordagem fundamenta a permissão, pelos tribunais, da suspensão dos pagamentos com base nesse princípio.
Sou obrigado a pagar o IPTU e o condomínio?
Não, você não está obrigado. Diante da insatisfação de muitos consumidores em situação similar, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem estabelecido que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU até a entrega das chaves recai sobre a construtora.
O mesmo princípio se aplica às taxas de condomínio, as quais, antes da entrega das chaves, também são de responsabilidade da construtora.
Quais os documentos necessários a serem apresentados para o ajuizamento de ação envolvendo o atraso na entrega de um imóvel?
Para o ajuizamento de ação envolvendo o atraso na entrega de um imóvel (seja visando o recebimento de danos morais, materiais ou, mesmo, para desobrigar do pagamento das parcelas mensais), o interessado deve apresentar os seguintes documentos juntamente com relato que demonstre o motivo da necessidade da ação:
- Documento de identificação do requerente;
- Comprovante de residência do requerente;
- Documento probatório do negócio jurídico realizado;
- Documento probatório do atraso na entrega do imóvel.
Destaca-se que, a depender do caso concreto, poderão ser solicitados outros documentos probatórios para melhor garantia dos direitos das partes.
