O que é a ação de indenização no direito imobiliário?
Trata-se de uma iniciativa legal destinada a buscar a compensação por danos materiais ou morais resultantes de uma relação jurídica no âmbito imobiliário. Isso inclui, por exemplo, danos ocasionados a uma propriedade por parte de um vizinho, construtora, empreiteira, ou decorrentes de defeitos na construção.
Os danos materiais
A compensação por danos materiais torna-se devida quando há a configuração do ato ilícito (atraso na entrega da obra), a existência de danos (despesas com aluguel) e a comprovação do nexo de causalidade (pagamento de aluguel devido ao atraso na entrega da obra).
O descumprimento injustificado no prazo de entrega da obra gera a obrigação de reembolsar o comprador pelos valores despendidos a título de aluguel do imóvel onde permaneceu residindo. Nesse contexto, a indenização abrange a totalidade dos meses correspondentes ao período de atraso.
Os danos materiais podem ocorrer, ainda, por defeitos no imóvel, ocultos ou muito ocultos, que acarretem prejuízos diretos aos bens do proprietário, como rachaduras nas paredes, quedas de telhas, infiltrações ou outros problemas estruturais.
Quanto aos lucros cessantes, o cálculo deve abranger o intervalo de tempo até a efetiva entrega das chaves.
Os danos morais
A empresa que se dedica à comercialização de residências deve assumir as consequências do desgaste e frustração que causou. Dessa forma, caso a construtora não cumpra sua obrigação, ela é responsável pelos efeitos resultantes do descumprimento, incluindo o pagamento de indenização pela privação do uso do imóvel ou por defeitos posteriores que impossibilitem o melhor uso do imóvel em questão.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que a simples inadimplência contratual, por si só, não acarreta dano moral indenizável. Entretanto, se o atraso na entrega da obra for excessivo, é possível configurar o dano moral, resultando na condenação ao pagamento de indenização. As eventualidades no setor da construção civil são inerentes às atividades de construtoras e incorporadoras, não podendo ser consideradas como fato fortuito ou força maior capazes de excluir sua responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel prometido à venda.
Já sobre os defeitos e danos surgidos no imóvel após a entrega deste devem ser analisados em cada caso concreto, uma vez que, para a caracterização dos danos morais, devem atingir direitos mais subjetivos e pessoais, ultrapassando os limites do mero dissabor. Pode também ter o sentido de contrariedade; contratempo decorrente da vida em sociedade.
Qual direito é aplicado a estes casos? Código Civil ou Código de Defesa do Consumidor?
Para que a sua situação seja passível de aplicação no âmbito do Código de Defesa do Consumidor (CDC), é necessário que haja uma relação de consumo, ou seja, a presença de um consumidor e de um fornecedor. Nesse contexto, o consumidor é naturalmente beneficiado.
No caso de aquisição de um imóvel de pessoa física ou jurídica que não se enquadre como construtora, imobiliária ou incorporadora, o CDC não é utilizado; ao invés disso, aplica-se o Código Civil, pois essas partes não são consideradas fornecedores. A mesma lógica se estende a pessoas ou empresas que adquirem propriedades com a finalidade de locação, por exemplo, uma vez que não se encaixam na categoria de consumidores.
De quem é a responsabilidade pelos danos?
Quando se trata de questões relacionadas a detalhes construtivos, como telhas fora do padrão, falta de tomadas ou pisos soltos, é recomendável que o comprador rejeite imediatamente o imóvel, recusando-se a aceitá-lo nas condições apresentadas. Isso se deve ao fato de que a responsabilidade do vendedor cessa assim que o comprador recebe o imóvel, não havendo mais possibilidade de intervenção.
Além disso, existem problemas classificados como ocultos e muito ocultos.
Problemas ocultos referem-se a questões como canos entupidos, infestação de cupins nos armários, falta de impermeabilização na laje, entre outros. Nesses casos, a responsabilidade pode recair tanto sobre o vendedor quanto sobre o construtor (se comprovada a culpa deles) pelo período de até um ano a partir da data de recebimento do imóvel. O comprador pode requerer o reembolso com devolução do imóvel ou abatimento no valor.
Já problemas muito ocultos envolvem situações como rachaduras decorrentes de um lençol freático que passa por baixo do terreno. O Código Civil permite que o prazo de um ano comece a contar a partir da data em que o problema é descoberto, desde que isso ocorra dentro do primeiro ano após a entrega do imóvel.
Se o vendedor ou construtor estiver ciente do problema e mesmo assim efetuar a venda, violando a boa-fé objetiva do contrato, é possível ingressar com uma ação de indenização por danos materiais e morais no prazo de três anos após a ciência do problema, sendo necessário comprovar o conhecimento prévio do vendedor sobre a questão.
Nos casos em que os problemas afetam a segurança ou solidez da obra, a responsabilidade recai sobre quem construiu o imóvel (incluindo material e mão de obra), com uma garantia de cinco anos. Dependendo da natureza do vício encontrado, há interpretações que estendem essa responsabilidade para até 30 anos.
Quais os documentos necessários a serem apresentados para o ajuizamento de ação de danos materiais e/ou morais decorrentes de um imóvel?
Para o ajuizamento de ação de danos materiais e/ou morais decorrentes de um imóvel, o interessado deve apresentar os seguintes documentos juntamente com relato que demonstre o motivo da necessidade da ação:
- Documento de identificação do requerente;
- Comprovante de residência do requerente;
- Documento probatório do negócio jurídico realizado;
- Documento probatório dos danos sofridos, sejam eles materiais ou morais;
- Documento probatório do nexo de causalidade advindo da postura da empresa ou pessoa física Ré.
Destaca-se que, a depender do caso concreto, poderão ser solicitados outros documentos probatórios para melhor garantia dos direitos das partes.
