O que é a desapropriação?
A desapropriação, muitas vezes, é uma medida necessária do Estado para promover o desenvolvimento social, tanto em áreas urbanas quanto rurais.
Com o crescimento das cidades, é comum observar um aumento na construção de habitações e na expansão da infraestrutura de transporte. Isso leva o Poder Público a adquirir terras particulares para realizar projetos públicos visando ao benefício coletivo.
Nessas situações, o Estado utiliza o procedimento de desapropriação. Em resumo, a desapropriação de propriedades particulares tem o propósito de viabilizar as intervenções necessárias para a expansão planejada e adequada do uso do solo, seja em áreas urbanas ou rurais.
É importante destacar que a desapropriação ocorre devido à supremacia do interesse público sobre o privado, priorizando sempre o interesse coletivo. Em termos gerais, a desapropriação é um ato administrativo em que o Estado converte compulsoriamente uma propriedade, seja ela imóvel ou móvel, de caráter privado em um bem público, mediante o pagamento de uma indenização prévia, justa e em dinheiro.
Exemplos típicos de desapropriação incluem a aquisição de terras para a ampliação de avenidas e rodovias, a construção de sistemas de metrô ou a implementação de projetos de habitações populares.
Quais são os tipos de desapropriação?
Existem essencialmente quatro tipos de desapropriação que merecem destaque. São os seguintes:
Desapropriação Direta:
A desapropriação direta, também conhecida como clássica, é o tipo mais comum. Nela, ocorre a indenização prévia ao proprietário, que recebe o valor em dinheiro. Essa modalidade de desapropriação pode ser fundamentada em três motivos principais: utilidade pública, interesse social e necessidade pública.
Utilidade pública: Quando a desapropriação ocorre por conveniência social, como no caso do uso da propriedade para a construção de estádios, cartões postais locais e manutenção de monumentos.
Interesse social: Quando o objetivo é beneficiar uma parcela maior da população, como na desapropriação para desenvolvimento de atividades turísticas e construção de habitações populares.
Necessidade pública: Quando o governo requer a propriedade com urgência para resolver problemas sociais, como no caso da desapropriação para a construção de hospitais e duplicação de vias públicas. A desapropriação pode ser realizada por acordo, de maneira administrativa, ou por meio de ação judicial, quando o governo não oferece uma compensação que o proprietário considere justa.
Desapropriação Indireta:
A desapropriação indireta ocorre quando o governo retira a propriedade do titular de forma inadequada, muitas vezes através de ações ilegítimas. Nesse cenário, o proprietário pode recorrer ao Poder Judiciário para defender seus direitos.
Desapropriação Confiscatória:
A desapropriação confiscatória ocorre quando o proprietário cultiva plantas não autorizadas ou substâncias psicotrópicas em sua propriedade. Além da desapropriação, o proprietário também enfrenta as penalidades previstas na legislação relacionada ao cultivo de plantas ilegais. Não há previsão de indenização nesse tipo de desapropriação.
Desapropriação Sancionatória:
A desapropriação sancionatória ocorre quando o imóvel não é utilizado de acordo com sua função social, independentemente de ser uma área rural ou urbana. Se o proprietário não cumpre sua obrigação de utilizar o imóvel para fins socialmente benéficos, a propriedade pode ser perdida. Nesse caso, a propriedade passa das mãos do proprietário para o Poder Público, conforme previsto na legislação.
Quais são as fases de uma desapropriação?
Como mencionado anteriormente, existem diretrizes que o Estado deve seguir ao realizar a desapropriação de um imóvel, e essas diretrizes podem ser divididas em duas fases: a fase administrativa e a fase judicial.
Fase Administrativa
Na fase administrativa, os procedimentos se desdobram da seguinte maneira:
- Primeira Etapa da Desapropriação:
A desapropriação começa na fase administrativa, que é iniciada por meio de um decreto emitido pelo chefe do Poder Executivo, como o Presidente, Governador ou Prefeito. Esse decreto é conhecido como “decreto expropriatório.”
- Segunda Etapa da Desapropriação:
A segunda diretriz da desapropriação envolve notificar o proprietário privado sobre o interesse público em desapropriar sua propriedade. É importante observar que, se ambas as partes chegarem a um acordo, a desapropriação pode ocorrer de maneira amigável e extrajudicial, sendo formalizada por meio de uma escritura pública. Nesse cenário, o processo é concluído na fase administrativa, evitando a necessidade de ação judicial.
No entanto, se o particular não concordar com o valor oferecido pelo ente público, a desapropriação entra na fase judicial, na qual o Poder Judiciário determina a quantia da indenização devida.
Fase Judicial
Quando não há consenso entre o ente público e o proprietário ou possuidor do imóvel desapropriado quanto ao valor da indenização, ou se houver irregularidades no processo de desapropriação, o caso é encaminhado ao sistema judiciário, onde um juiz intervém para resolver o conflito.
Frequentemente, nesta fase, os valores fixados são substancialmente superiores, variando de 40% a 50% em comparação com as ofertas feitas pelo ente público. Isso ocorre porque o Estado, em muitos casos, não oferece valores justos como indenização pelo imóvel desapropriado.
É importante destacar que a desapropriação em si não pode ser evitada, mas é possível discutir o valor oferecido pelo Estado ou questionar eventuais irregularidades cometidas pelo ente público durante o processo.
Desapropriação x Expropriação.
Há uma considerável confusão em relação à desapropriação e à expropriação.
Embora a expropriação seja, de fato, uma forma de desapropriação, existem distinções notáveis entre elas.
A desapropriação acontece quando o Poder Público adquire um bem privado mediante compensação financeira.
Em contrapartida, na expropriação, o governo toma posse da propriedade devido a uma utilização ilegal e, dado o descumprimento da lei, não se prevê qualquer indenização. É o caso, por exemplo, de terrenos utilizados ilegalmente para o plantio de maconha que são expropriados pelo Poder Público em decorrência da sua utilização para prática de crime.
É possível evitar a desapropriação de um imóvel?
Após a publicação do decreto de desapropriação, a execução desse processo não pode ser interrompida. No entanto, se houver irregularidades no próprio decreto ou se o prazo do processo judicial estiver vencido, é ainda viável recorrer contra a desapropriação.
Para melhor entendimento do caso concreto, é indicado a contratação de advogado especialista em desapropriações para cuidar de cada situação específica.
