Usucapião

O que é a Usucapião?

A palavra usucapião deriva do latim usucapio, que significa “adquirir pelo uso”. Desse modo, a usucapião possibilita que um indivíduo se torne proprietário de um bem após utilizá-lo por um determinado período e desde que cumpra certas condições. No entanto, é importante ressaltar que não é possível adquirir por usucapião bens que sejam públicos.

A usucapião foi incorporada à legislação brasileira a partir do direito romano, que era governado pelo que ficou conhecido como a Lei das Doze Tábuas. A sexta tábua da Lei das Doze Tábuas estabelecia direitos relacionados à propriedade.

Um desses direitos previa que uma pessoa poderia se tornar proprietária de um bem móvel (como uma carroça ou um cavalo, por exemplo) ou de um bem imóvel (como uma casa ou um terreno para cultivo) caso o utilizasse por um período sem que o proprietário original fizesse qualquer reclamação.

No direito brasileiro, a usucapião tem como base, principalmente, o artigo 5º da Constituição Federal Brasileira, que estabelece:

“XXIII – a propriedade atenderá a sua função social.”

Este princípio enfatiza que a propriedade privada não deve permanecer abandonada e sem um propósito adequado que a torne útil para alguém ou para a sociedade em geral.

Além disso, a usucapião encontra apoio no Código Civil de 2002, mais especificamente no artigo 1.228, parágrafo 1º, que declara:

“§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em conformidade com suas finalidades econômicas e sociais […]”

Assim, a usucapião oferece uma maneira de atribuir uma função social (como moradia, subsistência, atividade econômica ou outra) a alguém que toma posse, cuida e mantém um bem que, sob a posse de seu proprietário original, não cumpre suas obrigações perante a sociedade.

Isso significa que terrenos abandonados, residências desocupadas, grandes propriedades rurais deixadas apenas para fins de especulação imobiliária são exemplos de bens imóveis que não estão cumprindo sua responsabilidade constitucional de desempenhar uma função social. Portanto, por essa razão, esses bens podem ser adquiridos por terceiros por meio da usucapião.

Propriedade VS Posse.

Para o bom entendimento da Usucapião e sua utilização no meio jurídico, é necessário fazer uma diferenciação do que é “propriedade” e do que é “posse” para fins legais.

Tanto a propriedade quanto a posse de algo são conceitos que não apenas têm significados literais, mas também são protegidos de acordo com o ordenamento jurídico. As definições de “possuidor” e “proprietário” estão estabelecidas nos artigos 1.196 e 1.228 do Código Civil de 2002, respectivamente.

Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Dessa maneira, é possível estabelecer de forma clara a distinção entre posse e propriedade. Enquanto o proprietário é a pessoa que legalmente detém a propriedade de um bem, com seus direitos de propriedade legalmente garantidos, o possuidor é aquele que desfruta do bem, tendo certo controle sobre ele, mas sem ser o detentor legal.

Podemos ilustrar essa diferença, por exemplo, através da relação entre um proprietário e um inquilino de um imóvel.

O proprietário é o legítimo dono do imóvel, embora não resida no local, possuindo todos os direitos inerentes à propriedade do imóvel. O inquilino, por sua vez, usufrui do imóvel, embora não seja o dono, residindo no espaço e utilizando-o de acordo com suas necessidades, observando as obrigações legais.

Como funciona a Usucapião frente à legislação brasileira?

A lei brasileira, em sua prática, opera de maneira semelhante ao que estabelecia o direito romano na antiguidade.

Apesar de nossa legislação ser mais detalhada e estabelecer prazos distintos para diferentes tipos de usucapião, a essência é a mesma: um indivíduo pode adquirir a propriedade de um bem móvel ou imóvel que não esteja sendo adequadamente utilizado por seu legítimo proprietário.

Em termos simplificados, qualquer pessoa que (i) esteja na posse de um bem, (ii) tenha a intenção de atribuir a ele uma função social e (iii) demonstre a disposição de cuidar do bem como se fosse o proprietário, pode recorrer ao sistema judiciário para adquirir legalmente o bem por meio da usucapião após um período determinado.

Quais os requisitos para a Usucapião?

Para que um imóvel seja adquirido por meio da usucapião, são necessárias algumas condições específicas estabelecidas por lei. Essas condições incluem a intenção de posse por parte do indivíduo que deseja adquirir o imóvel, sem estar subordinado a terceiros e com posse exclusiva, assemelhando-se a um proprietário.

Além disso, é fundamental que a posse do imóvel não tenha sido obtida de maneira clandestina, precária ou por meio da violência, devendo ser mantida de forma pacífica.

Em todos os casos de posse, aquele que detém a propriedade pode transmiti-la aos seus descendentes, desde que a posse seja contínua e pacífica, respaldada por um título legítimo e realizada de boa-fé.

Em resumo, se o proprietário do bem cuidar adequadamente dele, pagar os tributos e despesas necessários, e administrar o bem de acordo com as exigências legais, é improvável que o bem seja objeto de usucapião.

Existem impedimentos para a Usucapião?

Sim. Existem diversas situações estabelecidas nos artigos 197 a 204 do novo Código Civil que podem impedir ou suspender a aquisição da propriedade de um imóvel por meio da usucapião.

Entre as circunstâncias que resultam em impedimento ou suspensão desse processo estão:

• Quando a posse ocorre entre cônjuges, durante o casamento;
• Entre ascendentes e descendentes, enquanto estiver em vigor o poder familiar;
• No caso de tutelados e curatelados, em relação aos seus tutores e curadores, durante a tutela e a curatela;
• Em situações envolvendo absolutamente incapazes de praticar atos da vida civil, como menores de dezesseis anos, enfermos ou indivíduos com deficiência mental que não possuam discernimento adequado para a realização desses atos;
• Contra aqueles que estejam ausentes do país a serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios;
• Quando os indivíduos estiverem prestando serviço nas Forças Armadas nacionais durante períodos de guerra;
• Em casos em que a aquisição da propriedade esteja sujeita a uma condição suspensiva;
• Quando o prazo estipulado para a usucapião ainda não estiver vencido.

Cabe destacar que, sob hipótese alguma, pode haver a usucapião sobre bens públicos de qualquer natureza.

Quais são os tipos de Usucapião?

Ao todo, o ordenamento jurídico nacional prevê 7 tipos de usucapião. São elas:

• Usucapião Extraordinária

A usucapião extraordinária refere-se a bens imóveis, conforme estabelecido no Código Civil, e é categorizada como extraordinária e ordinária, além das modalidades especiais (rural e urbana). No primeiro cenário, a aquisição do imóvel ocorre quando alguém o possui de forma tranquila e ininterrupta por 15 anos, sem oposição.

Contudo, o período de posse pode ser reduzido para 10 anos ininterruptos, sem oposição, nos casos em que o possuidor do imóvel o utiliza como sua moradia habitual, realiza atividades produtivas no local ou efetua melhorias. Importante destacar que essa ação não requer um título de propriedade nem a necessidade de boa-fé por parte do possuidor. O dispositivo legal que rege essa modalidade está previsto no artigo 1238 do Código Civil.

• Usucapião Ordinária

Ao contrário da usucapião extraordinária, a usucapião ordinária estabelece que a posse do imóvel pode ser adquirida por alguém que o possua de forma tranquila e ininterrupta por um período de 10 anos, sem enfrentar qualquer oposição. A usucapião ordinária leva em consideração casos de boa-fé e a existência de um justo título.

No entanto, o prazo pode ser reduzido pela metade se o possuidor tiver adquirido o imóvel de forma onerosa, com registro em cartório, que posteriormente foi cancelado, desde que tenha utilizado o imóvel como sua moradia ou tenha realizado investimentos de interesse social e econômico. As disposições legais referentes à usucapião ordinária podem ser encontradas no artigo 1.242 do Código Civil.

• Usucapião Rural

A usucapião rural aborda a aquisição da posse de um imóvel localizado em uma área rural de até 50 hectares por parte daquele que o ocupou de forma contínua e pacífica ao longo de 5 anos, sem enfrentar oposição.

No entanto, o requerimento perde sua validade se o ocupante já possuir outro imóvel, seja ele rural ou urbano.

No caso de concessão da posse do imóvel, o beneficiário tem a obrigação de tornar a terra produtiva por meio de seu próprio trabalho ou do trabalho de sua família. Isso é conhecido como pro labore e está estabelecido no artigo 1.239 do Código Civil.

• Usucapião Urbana

A usucapião urbana estabelece como requisitos a posse de um imóvel situado em área urbana, com área máxima de 250 metros quadrados, por um período contínuo de 5 anos, sem enfrentar oposição, com uso do imóvel como residência própria ou de sua família.

É importante mencionar que a usucapião urbana proíbe a aquisição da posse do imóvel por aqueles que já possuem qualquer outro imóvel em seu nome. Esse mecanismo está regulamentado no artigo 1.240 do Código Civil e também é conhecido como pro misero ou “pró-moradia”.

• Usucapião Coletiva

A usucapião coletiva encontra previsão no artigo 10 do Estatuto da Cidade. Nesse contexto, refere-se à posse de uma área urbana com dimensões superiores a 250 metros quadrados, por parte de populações de baixa renda, com o objetivo de construir habitações, mantendo essa posse de forma ininterrupta ao longo de 5 anos, sem enfrentar oposição. É relevante destacar que a aquisição da posse por meio desse mecanismo é vedada caso algum dos possuidores já seja proprietário de outro imóvel.

• Usucapião Familiar

A usucapião familiar é regida pelo artigo que estabelece a possibilidade de adquirir a propriedade de um imóvel com até 250 metros quadrados, compartilhado com um ex-cônjuge ou ex-companheiro, desde que este último tenha abandonado o lar. Para efetivar esse direito, é necessário que o imóvel seja mantido em posse pelo requerente durante um período de dois anos consecutivos, de forma ininterrupta e sem enfrentar oposição, com o propósito de utilizá-lo como moradia própria ou de sua família.

Ademais, é importante salientar que o requerente não deve possuir qualquer outro imóvel. O dispositivo legal correspondente a essa modalidade de usucapião encontra-se no artigo 1.240-A do Código Civil, o qual foi acrescentado por meio da Lei n° 12.424/11.

• Usucapião de Bens Móveis

A usucapião de bens móveis refere-se à aquisição da posse de um bem móvel por meio de seu uso constante e contínuo, sem enfrentar oposição. Essa modalidade de usucapião é subdividida em usucapião de bens móveis ordinária e extraordinária:

• A usucapião de bens móveis ordinária corresponde à posse de um bem móvel durante um período de 3 anos, de maneira ininterrupta e sem contestação, abrangendo situações que envolvam justo título e boa-fé;
• Por outro lado, a usucapião de bens móveis extraordinária representa a posse de um bem móvel ao longo de 5 anos consecutivos, de forma ininterrupta e sem enfrentar oposição, não dependendo, neste caso, da presença de boa-fé ou justo título.

Ambas as modalidades são regulamentadas pelos artigos 1.260 e 1.261 do Código Civil, respectivamente.

Qual o tempo necessário para cada tipo de Usucapião?

No que se refere ao prazo de posse para a usucapião, é essencial mencionar que cada tipo estabelece um período específico para a aquisição da propriedade do bem.

Aqui estão as diretrizes para cada modalidade de usucapião:

• Usucapião Extraordinário: A posse do imóvel deve perdurar por 15 anos, sem interrupção ou oposição. Pode haver uma redução desse prazo para 10 anos se o possuidor fizer do imóvel sua moradia habitual ou realizar obras ou serviços de caráter produtivo no local.
• Usucapião Ordinário: A posse do imóvel deve ocorrer ao longo de 10 anos de forma contínua. Esse período pode ser reduzido para 5 anos se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente, com base no registro do cartório, mesmo que o registro seja cancelado posteriormente, desde que os possuidores estabeleçam moradia no local ou realizem investimentos de interesse social e econômico.
• Usucapião Especial Rural: A posse do imóvel rural deve ser mantida por 5 anos.
• Usucapião Especial Urbano: A posse do imóvel urbano deve ser mantida por 5 anos.
• Usucapião Coletivo: A ocupação por população de baixa renda para moradia deve durar 5 anos de forma ininterrupta.
• Usucapião Especial Familiar: A posse exclusiva e ininterrupta do imóvel que era compartilhado com o ex-cônjuge(a) deve ser mantida por 2 anos.

Quando um indivíduo satisfaz os requisitos para a usucapião da modalidade desejada, conforme descrito acima, é necessário registrá-la por meio de um processo judicial ou em cartório com a assistência de um advogado. Posteriormente, o registro deve ser averbado na matrícula do imóvel.

Como funciona a usucapião em relação a um imóvel de herança?

Um bem imóvel que seja parte de uma herança pode ser alvo de usucapião por parte de um dos herdeiros, desde que se cumpram determinados critérios.

No cenário em que um imóvel é herdado por um grupo de herdeiros, mas apenas um deles reside no local, enquanto os demais o abandonam sem assumir as responsabilidades financeiras, como o pagamento de taxas, despesas e impostos, é viável iniciar um processo de usucapião.

Quando um dos herdeiros preenche os requisitos estabelecidos nos modelos de usucapião aplicáveis a bens imóveis em uma situação semelhante à descrita anteriormente, o Superior Tribunal de Justiça determinou que é factível buscar a regularização da propriedade do terreno por meio do instituto da usucapião.

Quais os documentos necessários a serem apresentados para o ajuizamento de Ação de Usucapião?

Para o ajuizamento de Ação de Usucapião, o interessado deve apresentar os seguintes documentos juntamente com relato que demonstre qual a usucapião a ser aplicada ao caso concreto:

• Documento de identificação do requerente;
• Comprovante de residência do requerente;
• Documentos que comprovem o tempo de posse necessário sobre o bem imóvel (variável a depender do tipo de usucapião aplicada);
• ART com as informações do imóvel a ser usucapido (somente para os casos de bens móveis);
• Documentos que comprovem gastos com o bem a ser usucapido (como o pagamento de impostos e outros gastos, como contas de luz e água ou gastos com reforma).
• Outros documentos que comprovem a boa-fé sobre a posse do Autor.

Destaca-se que, a depender do caso concreto e, principalmente, do tipo de usucapião a ser caracterizada, poderão ser solicitados outros documentos probatórios para melhor garantia dos direitos das partes.